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2022 SPRING

共享办公室热潮来袭

共享办公室成为体现新常态时代办公形式的一种象征性空间,持续受到市场热捧。灵活的租赁规模和签约模式,非常符合个体工商户和小规模创业者的需求,使其快速发展起来。

“距离地铁站走路仅需1分钟,能够使用会议室和休息室,非常方便。”
“以便宜的价格就能拥有大企业的工作环境,选这里是明智的。”
“我往返首尔的其他区域通勤1年多了,这里新建的大楼里有了共享办公室,离家更近,所以就搬过来了。”

网络社群里,人们就像写房产交易心得一样对共享办公室好评连连。近几年,共享办公室在韩国房地产市场形成一股热潮,尤其受个体工商户、初创企业、规模在20-30人左右的小企业青睐。共享办公室以首尔为中心像蜘蛛网一样高度密集并迅速扩散,各商家纷纷打出“特价”“优惠折扣”“优质服务”等口号,开展营销大战。

共享办公室大多为封闭式办公室,但同时为满足使用者的办公和休息需求设有多种开放办公区域,如专注区、舒适区、创新区、休憩区等。这里如同咖啡厅一样,氛围安静温馨,有助于提高注意力。
© FASTFIVE FIVESPOT Hapjeong

专属和共享
共享办公室是一种旨在提高空间使用效率的新概念办公空间,会议室和休息室等公用空间与其他企业共享,业务空间则由企业独享。一位30岁出头的个体工商户入驻位于首尔龙山区的共享办公室已有1年,他在博客上总结了自己的体验:“这里就如天堂一般,既能办公,又能休息。”

大部分人认为共享办公室起源于“共享经济”。2000年代后期,美国金融危机引发世界经济衰退,催生出共享式新经济模式。此后,共享范围从财物和服务扩大到空间,共享办公室应运而生。

共享办公室提供商一般租用首尔江南区等市中心商圈高层建筑的部分楼层,并划分区域,将其再租赁给小企业。名称也五花八门,有强调空间共享的“共享办公室”、意为不同企业在同一空间办公的“联合办公室”、根据入驻企业需求灵活签约的“柔性办公室”等。

韩国的共享办公室市场自2010年代中期开始全面发展。根据2021年5月韩国KB金融持股经营研究所发布的《后疫情时代共享办公室的现在与未来》研究报告,2016年美国共享办公室提供商WeWork进军韩国,以此为契机,韩国本土共享办公室市场得到快速发展。报告还预测,2022年的韩国共享办公室的市场规模将从2017年的600亿增至7700亿韩元。此外报告还分析,2015年成立的韩国第一家共享办公室品牌FASTFIVE公司与2016年成立的SPARKPLUS公司,也大大推动了共享办公室的发展。

2010年,首尔地区的共享办公室仅有20几处。随着对市场关注度的提高,2016年已超过100多处,2019年7月多达220处。KB经营研究所在报告中指出,共享办公室的累计面积同期从5万平方米扩大到60万平方米。FASTFIVE在官网公布的数据显示,截至2021年12月,在韩国运营的分店达38家,客户涵盖初创企业和大企业,共计13290家,其中86%的客户给出很高的满意度,并已表明续约意向。

然而,由于大部分共享办公室提供商承租的是高层建筑的部分楼层,有人认为共享办公室利用的是大企业从市中心搬走后留下的空白。还有分析指出,小企业希望在交通基础设施完善的商务中心区办公的需求推动了共享办公室的出现。此外,还有观点认为一些大企业在迁至城市外缘的同时,为快速应对市场变化,将新业务项目组搬进共享办公室,作为企业的“据点办公室”。

共享办公室一个月起租,签约次日即可入驻,运营系统简单便利。办公室的搬迁和扩建相对灵活。
© FASTFIVE Sinsa

需求增加的原因
从网络社群里人们使用共享办公室后的体验和正在使用的用户的留言可知,共享办公室的最大优点是租金低廉。如果入驻新开张的共享办公室,还能享受优惠,可大大缩减企业运营开支。租金低廉是共享办公室市场火爆的最主要原动力,甚至出现了“犹豫不决只会推迟入驻”之类的玩笑话。

共享办公室提供商也格外强调这种经济实惠性。为吸引潜在客户,FASTFIVE在官网上打出“可显著减少创业初期投资费用以及固定支出”“小规模公司也能入驻地铁站黄金商圈高层商务楼”等广告。共享办公室省去了装潢和购买办公家具的费用,这意味着创业者只需轻装上阵就能迈出创业第一步,这一优势让人难以拒绝。另外,共享办公室普遍位于地铁站商圈的高层商务楼里,这对小企业具有很强的吸引力。

频繁的人员变动与经营的不确定性对小企业来说负担不小。为提高经营效率,企业必须根据人员的增减及时调整办公空间,这绝非易事。企业即使想搬迁办公地点,也必须等到合同到期,等待期间租金这部分固定支出是一笔不小的损失。

因此,租赁面积和租赁时长的灵活性是共享办公室受到青睐的一大原因。租赁时长最少一个月,还可根据人员增减搬到位于同一空间内的其他面积的办公室。签约时,可根据所需面积租赁办公室,之后如有变化,可随意扩大或缩小。一位客户说:“人员流动变化大的企业,或者想节省办公室租赁押金,把更多初期资金投入到业务中的企业,建议租赁共享办公室。”

此外,共享办公室一般采用24小时运营制,客户可以根据个人需求自由选择特定时间使用办公室,这也是共享办公室与其他一般办公楼的明显区别。新冠肺炎疫情爆发后,弹性上班制度和居家办公逐渐普及,人们也越来越体会到在各自所需时间使用办公空间的必要性。

租赁费虽因办公桌数量、办公人数和有无窗户等具 体情况而异,但大多免费 提供打印服务,配备 啡、零食和办公用品等。
© WEWORK KOREA

危机与应对
但是,共享办公室的优点在另一方面也成为它的缺点。综合用户反馈信息来看,因室内装潢投资导致办公空间效用性下降的问题较为突出。例如,因为一个空间被分为几个办公室,产生封闭空间,由此造成通风不畅。同样地,若一个办公室打开供暖设备,其他办公室的供暖设备也会跟着启动,很难做到单独调节室温。并且,随着入驻企业的大量涌入,还出现了不能在所需时间使用会议室等问题。此外,由于共享办公室是把空间分割出很多狭小空间后出租给多个客户,不少人指责这种行为是“打隔断”。

另外,有人预测共享办公室提供商的未来收益可能并不乐观。由于其利润来自租赁差价,利润提升空间有限。而且市中心商圈限制共享办公室进驻也将严重阻碍其发展。KB经营研究所在报告中分析:“(共享办公室提供商)长期租赁场地,支出是固定的,而他们与入驻企业签订的却是短期合同,收入并不稳定。”同时,报告还认为租金涨幅有限,而与其他新老同行之间的竞争却愈演愈烈,这导致为客户提供服务所需的支出将不断增加。

过去两年里,新冠疫情给世界卫生环境乃至世界经济格局带来了冲击,与此同时,它也给共享办公室行业带来了新的变数。很多人担心几家公司员工在同一空间聚集,可能会加速新冠病毒扩散。共享办公室提供商也认识到这一问题,为让客户放心,纷纷承诺“委托专业公司定期进行防疫”“在公共空间进行严格消毒,所有管理人员全程佩戴口罩,给客户提供安全的办公空间”等。

尽管共享办公室优缺点并存,未来风险也不容小觑,但不可否认其在世界范围内已成为办公空间的新潮流。而大型共享办公室品牌如何克服当前的局限、如何拓展业务依旧值得期待。(文丽华译)

金东桓 《世界日报》记者

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