В настоящее время продолжается рост рынка коворкингов — адаптивных рабочих пространств, символизирующих новый стиль работы в эпоху «новой нормальности». Гибкость аренды помещений и сроков контракта вызвала спрос на них у мелких стартапов и индивидуальных предпринимателей, став важным фактором роста экономики.
«От станции метро можно добраться пешком за одну минуту, можно пользоваться залом для семинаров и лаунж-зоной, реально удобно». «За небольшую плату можно работать в таких же условиях, как в корпорации». «В течение года ездил на работу в другой район Сеула, а тут в новом здании рядом с домом появился коворкинг, поэтому перебрался туда».
Интернет переполнен похожими положительными отзывами. В последние годы коворкинги стали устойчивым трендом на корейском рынке недвижимости. В частности, они привлекают внимание стартапов, компаний со штатом в 20-30 человек и индивидуальных предпринимателей. На фоне того, что в центре Сеула появляются районы компактного расположения коворкингов, новые операторы этих пространств борются за привлечение клиентов, предлагая спеццены, скидки и премиальное обслуживание.
В большинстве коворкингов можно арендовать закрытый офис или офис открытого типа, опенспейс, который также называют зоной фокуса, комфорта, креативности или свежести. Тихая и уютная атмосфера, напоминающая кафе, помогает резидентам лучше сосредоточиться на работе.
© FASTFIVE FIVESPOT Hapjeong
По отдельности и вместе
Коворкинги, или сервисные офисы, — это офисы новой концепции, в которых общие пространства, такие как конференц-зал или комната отдыха, совестно используются разными предприятиями, но при этом у каждого есть своё рабочее пространство.
Согласно общему мнению за ростом коворкингов стоит распространение «экономики совместного потребления» — новой экономической модели, которую породила стагнация мировой конъюнктуры, начавшаяся с финансового кризиса в США во второй половине 2000-х годов. Коворкинги появились на свет как результат совместного использования свободных офисных и аналогичных помещений разными резидентами.
В Корее операторы коворкингов обычно арендуют часть этажей в высотках в коммерческих районах, обычно в центре города и после зонирования пространства сдают в аренду мелким предприятиям. Рынок коворкингов в Корее начала быстро расти со второй половины 2010-х годов. Согласно докладу института исследований KB Financial Group, опубликованному в 2021 году, поворотным моментом стал приход в Корею в 2016 году американского оператора коворкингов WeWork. В докладе прогнозируется, что масштаб рынка коворкингов в Корее, который в 2017 году был на уровне 60 млрд. вон, вырастет до 77 млрд. вон к 2022 году. По ряду оценок за ростом этого сегмента рынка стоит первый в Корее оператор коворкингов FastFive, созданный в 2015, а также учреждённый вслед за ним в 2016 году оператор Spark Plus.
С ростом спроса количество коворкинговых пространств в Сеуле, которых в 2010 году было около 20, в 2016 превысило сотню, а по данным на июль 2019 достигло 220. В докладе института исследований KB Financial Group говорится, что общая площадь коворкингов за тот же период расширилась с 50 тысяч кв. м. до 600 тысяч кв. м. Согласно официальной странице оператора FastFive, на декабрь 2021 в стране работало 38 филиалов компании, а её коворкингами пользовались 13.290 стартапов и корпораций, при этом 86% пользователей выразили намерение продлить контракты.
В то же время некоторые полагают, что, поскольку коворкинги размещаются в арендуемой части помещений в высотных зданиях, возможно, они занимают места, оставленные корпорациями, покинувшими центр города. Также есть мнение, что коворкинги стали ответом на спрос со стороны мелких предприятий, которым хотелось бы обосноваться в районах с хорошей транспортной инфраструктурой. Некоторые корпорации, переезжая на окраины, оставляют в центре «команду быстрого реагирования», которая работает в коворкинге и может быстро откликаться на изменения рынка.
Пространство в коворкинге можно арендовать на срок от одного месяца, при этом начать им пользоваться можно уже на следующий день после заключения договора. Предусматривается также возможность смены офиса или его расширения.
© FASTFIVE Sinsa
Факторы повышения спроса
Судя по отзывам пользователей, главный плюс коворкингов — это невысокая арендная плата. Операторы также подчёркивают экономичность системы. FastFive на своей странице привлекает потенциальных пользователей, рассказывая, что «можно точно уменьшить как начальные инвестиционные издержки, так и фиксированные расходы» и что «даже мелкие компании могут найти себе офис в высотном здании недалеко от метро». Возможность сделать первый шаг к своему бизнесу без расходов на закупку офисной мебели — это ещё одно преимущество, от которого трудно отказаться. А вселение в высотку недалеко от метро — тоже достаточно привлекательно для мелкого предприятия.
Гибкость аренды помещений и сроков аренды — один из главных факторов популярности коворкингов. Срок аренды стартует с одного месяца, а если штат разрастётся, всегда можно переехать в офис другой площади в этом же здании. По мнению одного пользователя, коворкинги идеальны для предприятий с нестабильным количеством персонала, а также для тех, кто хотел бы инвестировать начальный капитал в бизнес, а не в залог за аренду офиса.
Кроме того, в отличие от обычных зданий, коворкинги работают 24 часа, поэтому можно пользоваться офисом в любое время. В ситуации, когда из-за пандемии всё больше людей работает по гибкому графику или на дому, возможность пользоваться офисом в желаемое время чрезвычайно актуальна.
Арендная плата зависит от многих факторов, в частности таких, как количество пользователей и необходимых столов, наличие окон и т.д. При этом в большинстве коворкингов бесплатно предоставляются основные офисные принадлежности, возможность пользоваться принтером, кофе и снеки.
© WEWORK KOREA
Кризис и реакция на него
Однако то, что привлекает, может стать и недостатком. По мнению пользователей из-за инвестиций в интерьер снижается эффективность офисного пространства. К примеру, в результате зонирования помещения появляются замкнутые пространства, что затрудняет циркуляцию воздуха. По этой же причине сложно обеспечить регулирование температуры в одном офисе, так как отопление включается во всём пространстве. Также по мере увеличения числа предприятий в коворкинге становится труднее использовать конференц-зал, когда это нужно.
В то же время есть мнение, что, поскольку коворкинги получают прибыль за счёт сдачи в субаренду здания, когда-нибудь рост достигнет предела. Тормозом также может стать то, что местоположение коворкингов ограничивается коммерческими районами в центре. Согласно докладу института исследований KB Financial Group, операторы берут здание в долгосрочную аренду, поэтому расходы фиксированы, но управляется оно путём заключения контрактов с арендаторами на короткие сроки, поэтому доход является плавающим. Также, в то время как рост арендной платы ограничен, расходы на обслуживание предприятий-арендаторов могут вырасти из-за обострения конкуренции между существующими и новыми операторами.
Пандемия стала потрясением не только для мирового здравоохранения, но и для экономики. Возникли опасения, что, поскольку в коворкингах в одном помещении работают люди из разных компаний, это может способствовать распространению COVID-19. Осознавая это, операторы успокаивают пользователей уверениями, что создадут безопасные рабочие места путём тщательной дезинфекции мест общего пользования и сделают ношение масок всеми работниками обязательным.
Несмотря на прогнозы с примесью беспокойства, коворкинги с их достоинствами и недостатками по всему миру всплывают как новый тренд рабочего пространства, и это остаётся неизменным. Будет интересно наблюдать, в каком направлении будут расширять свой бизнес и развиваться крупные операторы, после того как достигнут очевидного предела.
한국국제교류재단
